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Qu'est-ce qu'une servitude ?

Qu'est-ce qu'une servitude ?

Publié le : 05/11/2024 05 novembre nov. 11 2024
Rédaction

Le Code civil définit la servitude comme une charge imposée à un propriétaire sur son bien immobilier (fonds servant) au profit d’un autre propriétaire d’un bien (fonds dominant).
Il existe différentes servitudes à travers divers domaines (droit privé, d’urbanisme ou d’utilité publique).

 

Les différentes servitudes


La servitude est un droit réel accessoire qui a vocation à s’appliquer uniquement aux biens immobiliers par nature, à savoir les maisons, appartements ou terrain.

Il existe trois formes de servitudes :
 
  • Les servitudes relevant de situation naturelle des lieux : l’écoulement des eaux ;
  • Les servitudes imposées par la loi : droit de passage pour les terrains enclavés, servitude de vue ;
  • Les servitudes conventionnelles ou dites du fait de l’homme : terrain difficile d’accès sans pour autant être un terrain enclavé.

Dans chacune de ces formes, les servitudes peuvent avoir différents caractères :
 
  • Une servitude continue (intervention humaine non nécessaire à son usage) ou discontinue (intervention de l’homme nécessaire) ;
  • Une servitude apparente (visible grâce à un ouvrage extérieur) ou non apparente (pas de signes extérieurs).
 

Comment établir une servitude ?


Trois modes de création d’une servitude sont possibles.

La création de servitude la plus simple est celle de la convention amiable. Des parties, le plus souvent des voisins, vont se mettre d’accord pour créer une servitude. Cette convention est libre, à condition de ne pas être contraire à l’ordre public. Ce cas de figure pourra résulter d’un droit de passage pour un terrain dont l’accès se fait de façon complexe en voiture par exemple.

Une servitude peut également résulter après une prescription acquisitive trentenaire. Toutefois, une telle création n’est possible uniquement s’agissant des servitudes continues et apparentes.

Enfin, on parle de servitude par destination du bon père de famille lorsque la division d’une parcelle de propriété avec une servitude va conserver cette dernière, à condition que l’acte de division ne contienne pas de mention contraire à sa conservation.

Lorsqu’une servitude est établie, le propriétaire du fonds servant va devoir laisser cette dernière s’exercer sans y apporter d’entrave. De même, le propriétaire du fonds dominant devra user de la servitude sans aggraver la situation du fonds servant.

 

L’extinction d’une servitude


Le Code civil prévoit plusieurs cas d’extinction d’une servitude :
 
  • L’impossibilité d’exercer la servitude : il doit s’agir d’une impossibilité absolue telle qu’un pont détruit. Si l’impossibilité est temporaire, la servitude ne sera pas éteinte, mais suspendue ;
  • La perte du fonds : la servitude va s'éteindre si l’un des deux fonds vient à disparaître ou encore si les deux fonds appartiennent au même propriétaire à l’issue d’une vente de terrain ;
  • Le non-usage de la servitude : passé un délai de trente ans, la servitude va s’éteindre. Ce type d’extinction ne sera pas applicable pour les servitudes ayant un intérêt général, d’ordre public ou s’agissant des servitudes légales.
  • La renonciation à la servitude : le fonds dominant peut renoncer à la servitude qui lui a été accordée de façon express et non équivoque
  • La modification conventionnelle : les parties sont d’accord pour mettre fin à la servitude.
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