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Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété

Publié le : 15/10/2021 15 octobre oct. 10 2021
Rédaction

Le démembrement de propriété est une opération juridique qui consiste à séparer l’usufruit : le droit d’utiliser et de percevoir les fruits du bien, de la nue-propriété : le droit de disposer du bien. 
Il s’agit d’un mécanisme qui offre de nombreux avantages, notamment fiscaux, mais qui également permet d’anticiper la transmission du bien démembré. Explications. 

Pour comprendre le démembrement de propriété, il convient au préalable de rappeler la définition propre au droit de propriété, qui est le fait pour une personne (le propriétaire) d’avoir sur son bien le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, sauf usages prohibés par la loi. 
Cette notion suppose que soient réunies entre les mains du propriétaire trois prérogatives :
  • L’usus : le droit d’utiliser le bien ;
  • Le fructus : le droit de percevoir les fruits (revenus) de son bien ;
  • L’abusus : le droit d’en disposer comme il souhaite. 
Le démembrement de propriété ne connaît pas à proprement parler de définition, mais il s’agit d’une situation juridique par laquelle le droit de propriété d’une personne sur son bien est scindé en deux : 
  • L’usus et le fructus reviennent à une personne : l’usufruitier ;
  • L’abusus est conservé par : le nu-propriétaire. 
Concernant les droits et obligations de chaque partie, l’usufruitier peut utiliser le bien et percevoir des revenus dessus, il peut ainsi le mettre en location, mais détient l’obligation de conserver la chose et donc d’au besoin d'effectuer les travaux nécessaires à sa conservation, puisqu’il est tenu de restituer le bien au nu-propriétaire dans l’état dans lequel il se trouvait au moment du démembrement. 
Le nu-propriétaire quant à lui conserve son droit de disposer du bien, il peut par exemple le mettre en vente, effectuer des améliorations, etc., mais il est toutefois chargé des grosses réparations sur le bien et doit garantir l’usufruitier de sa jouissance paisible sur le bien. 

Le démembrement de propriété peut être temporaire, voire définitif, il porte généralement sur des biens immobiliers, mais peut également être effectué sur des titres ou des droits tels que des parts sociales, une assurance vie, etc. 

À titre d’exemple, il peut être réalisé un démembrement par viager où l’usufruitier récupère la pleine propriété au décès du nu-propriétaire qui peut conserver l’occupation du bien le temps de son vivant. 
Des ascendants peuvent également donner l’usufruit d’un bien immobilier à leurs descendants pour qu’ils perçoivent des revenus complémentaires. 

Enfin, il est possible de réaliser une donation avec réserve d’usufruit. Ce mécanisme permet au donateur de conserver l’usufruit sur le bien et de céder la nue-propriété à un héritier ou un légataire si la loi l'y autorise. Elle permet notamment de limiter considérablement les droits de mutation à l’ouverture de la succession, puisqu’un abattement est appliqué en tenant compte de l’âge de l’usufruitier, de la valeur de l’usufruit et de celle de la nue-propriété
 
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