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Construction irrégulière et vente du bien

Construction irrégulière et vente du bien

Publié le : 15/02/2021 15 février févr. 02 2021
Rédaction

La régularité et la légalité de la construction ne sont pas forcément les premières questions posées lors de l’acquisition d'un bien. 
Pourtant, les constructions irrégulières sont une réalité juridique, véritables problématiques lors de la vente de l'ouvrage litigieux, qui peuvent être cependant régularisées, pour la majorité des cas. 

Qu’est-ce qu’une construction irrégulière ? 

Une construction sera caractérisée comme irrégulière selon deux cas de figure : 
  • La construction où les travaux ne respectent pas les règles d’urbanisme imposées ou les mentions déclarées sur le permis de construire
Les travaux de construction sont régis par des règles d’urbanisme applicables au niveau national et au niveau local, telles que la fixation de hauteur de construction maximale, la classification de certaines espaces de la commune en zone classée monument historique, etc. 

L’autorisation d’urbanisme délivrée pour la construction vérifie la conformité du projet avec les règles en vigueur. Toutefois, les travaux réalisés postérieurement à l’autorisation peuvent ne pas respecter ces prescriptions, rendant alors l’ouvrage irrégulier. 

C’est l’exemple de l’ajout d’une pièce supplémentaire alors que le permis de construire ne le prévoit pas. 
  • La construction où les travaux sont réalisés sans autorisation d’urbanisme
On parle également de « construction sauvage ». Ici les travaux ou l’ouvrage sont édifiés sans autorisation d’urbanisme préalable. 

C’est l’exemple d’une maison construite sans délivrance d’un permis de construire. 

Quelles sont les conséquences ? 

La principale conséquence de l’irrégularité de la construction pour le vendeur est l’échec de la vente puisque l’acquéreur informé fera rarement aboutir cette dernière. 
D’autant plus que le vendeur a l’obligation de délivrer au futur acquéreur, l’ensemble des informations qui peuvent avoir un impact sur sa décision d'achat, les travaux irréguliers en faisant partie. 
À défaut, les travaux irréguliers seront considérés comme un vice caché, la vente pourra être annulée et le vendeur redevable de dommages et intérêts. 

Par ailleurs, tant le vendeur que l’acquéreur d’une construction irrégulière pourront être sanctionnés indirectement du fait de cette irrégularité. La mairie pourra en effet refuser toute autorisation future pour des projets d’aménagement sans qu’une mise en conformité n’ait été effectuée. Certains organismes pourront même refuser la délivrance de prestations telles que le raccordement en eau et électricité. 

D’autre part, toute personne ayant un intérêt à agir concernant la construction irrégulière lui causant un préjudice direct est fondée à agir en justice pour en demander la démolition ou sa mise en conformité. 

Enfin, effectuer des travaux de construction sans autorisation est constitutif d’un délit sanctionné à minima d’une contravention, voire en cas de récidive, d’une peine d’emprisonnement. 

Peut-on régulariser une construction irrégulière ? 

Un ouvrage édifié irrégulièrement peut normalement être régularisé postérieurement par dépôt d’une demande d’autorisation et / ou mise en conformité de la construction avec les règles d’urbanisme. 

Cependant, certaines situations empêcheront toutefois une régularisation, c’est l’exemple d’un ouvrage réalisé dans une zone non constructible. 

Les notaires en charge de la vente immobilière jouent un rôle important dans la détection des irrégularités propres aux biens, notamment par les requêtes qu’ils effectuent auprès des parties (permis de construire, déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, etc.), du contrôle qu’ils réalisent sur les différentes déclarations, et la mise en évidence auprès de l’acheteur de l’existence d’éléments irréguliers et de leurs conséquences juridiques. 
 
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