Peut-on vendre un bien immobilier reçu en donation ?
Publié le :
25/09/2026
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Recevoir un bien immobilier par donation n’interdit pas, en principe, de le revendre par la suite. Toutefois, le donataire n’est pas toujours totalement libre d’en disposer. La nature des droits transmis, les clauses prévues dans l’acte de donation ou encore la présence d’héritiers réservataires peuvent avoir une incidence sur la vente. Avant tout projet, l’examen de l’acte de donation par un notaire est donc indispensable.
Un bien donné peut-il être vendu librement ?
Lorsque la donation porte sur la pleine propriété d’un bien et qu’aucune restriction particulière n’a été prévue, le donataire peut en principe le vendre.
La situation diffère lorsque plusieurs personnes ont reçu ensemble un bien en indivision. La vente du bien indivis nécessite alors, en principe, l’accord des indivisaires dans les conditions prévues par la loi. En cas de désaccord persistant, une procédure judiciaire peut permettre de sortir de l’indivision.
Un indivisaire peut également céder sa quote-part. Lorsqu’il envisage de la vendre à un tiers étranger à l’indivision, les autres indivisaires bénéficient toutefois d’un droit de préemption leur permettant de l’acquérir prioritairement.
Que se passe-t-il si le donateur a conservé l’usufruit ?
Il est fréquent qu’un donateur transmette uniquement la nue-propriété d’un bien tout en conservant son usufruit, notamment pour continuer à l’occuper ou à percevoir les loyers.
Dans ce cas, le donataire ne peut pas vendre seul la pleine propriété : l’accord de l’usufruitier est nécessaire. À défaut, le nu-propriétaire conserve néanmoins la possibilité de céder sa seule nue-propriété, sous réserve des stipulations de l’acte de donation.
Quelles clauses peuvent limiter la vente ?
L’acte de donation doit être examiné avec attention, car certaines clauses peuvent restreindre les droits du donataire.
La clause d’inaliénabilité interdit temporairement de vendre le bien. Pour être valable, elle doit notamment être justifiée par un intérêt sérieux et légitime. Sa levée peut nécessiter l’accord du donateur ou, dans certaines situations, une décision judiciaire.
Le droit de retour conventionnel permet au donateur, lorsque les conditions prévues dans l’acte sont réunies, de récupérer le bien donné, notamment en cas de prédécès du donataire. Ses effets et leur incidence sur une vente doivent être appréciés au regard de la rédaction précise de l’acte.
Enfin, certaines donations comportent des charges ou conditions dont l’inexécution peut entraîner une demande de révocation de la donation. Là encore, une vérification préalable s’impose afin de sécuriser la transaction.
Quel risque en présence d’héritiers réservataires ?
Les descendants du donateur sont des héritiers réservataires. En l’absence de descendants, le conjoint survivant bénéficie également, dans certaines conditions, d’une réserve.
Si une donation porte atteinte à cette réserve, les héritiers concernés peuvent, après le décès du donateur, exercer une action en réduction afin d’obtenir le respect de leurs droits. Lorsque le bien a été vendu, cette situation peut également créer un risque pour l’acquéreur dans les hypothèses prévues par la loi.
Des mécanismes juridiques permettent cependant de sécuriser la vente, notamment grâce à l’intervention et, lorsque cela est nécessaire, au consentement des personnes concernées.
Chaque donation répond à une situation particulière. Avant de signer un compromis de vente, le notaire vérifie l’étendue des droits du donataire, les clauses de l’acte, l’existence éventuelle d’un usufruit et les conséquences successorales de l’opération.
Cette analyse préalable permet d’obtenir, si nécessaire, les consentements requis et de sécuriser juridiquement la vente pour le vendeur comme pour l’acquéreur.
Historique
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