La récupération des loyers grâce au bail notarié : focus sur la réforme de saisie sur salaire !
Publié le :
05/01/2026
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En matière de relations locatives, les impayés de loyers peuvent fragiliser la situation patrimoniale du bailleur, face à laquelle la procédure judiciaire classique se révèle parfois sinueuse et chronophage.
Le bail notarié propose une mécanique plus incisive, puisque cet acte authentique doté d’une force particulière permet d’entrer pus rapidement dans la phase de recouvrement forcé.
La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2025 a consacré le rôle de cet acte, avec une saisie des rémunérations devenant plus opérationnelles.
Le bail notarié, un levier direct de recouvrement des loyers
Toute mesure d’exécution forcée suppose la détention d’un titre exécutoire, et parmi ces titres figure l’acte notarié revêtu de la formule exécutoire.
Cela implique, concrètement, qu’un bail signé devant notaire et revêtu de cette formule permet, en cas de loyers impayés, d’éluder l’étape qui consiste à obtenir en amont un jugement constatant l’existence et le bien-fondé de la dette.
Sous réserve que la créance soit certaine, liquide et exigible au moment des poursuites, le bailleur dispose d’un recours plus rapide.
Point d’attention rédactionnel toutefois, le bail notarié utile au recouvrement se prépare. Il doit décrire sans flou le montant du loyer, les charges récupérables, la périodicité, l’indexation, et la méthode de calcul d’un éventuel arriéré. Une créance mal chiffrée est source de contestation.
Du loyer impayé à l’exécution
En présence d’un bail notarié exécutoire, le recouvrement s’organise souvent par paliers, en optant pour le choix le plus à même d’être efficace, en fonction de la situation du locataire :
- Relance et mise en demeure : étape qui permet de dater l’impayé et d’encadrer les intérêts ;
- Recours au Commissaire de justice pour signification de l’acte et accomplissement des diligences de recouvrement, avant d’éventuelles mesures d’exécution (saisie attribution sur compte, saisie-vente, ou saisie des rémunérations) ;
- Option pour une saisie sur salaire notamment lorsque le débiteur perçoit une rémunération régulière et que l’employeur est identifiable.
Saisie sur salaire : ce qui change depuis la réforme 2025
La réforme issue de la loi du 20 novembre 2023 et de son décret d’application du 12 février 2025 entré en vigueur au 1er juillet 2025, confie désormais la procédure de saisie des rémunérations dans le cadre des loyers impayés aux Commissaires de justice, en mettant en place un registre numérique dédié.
L’acte central de cette procédure est le commandement de payer, puisque le créancier muni d’un titre exécutoire peut engager la saisie des rémunérations, après signification d’un commandement, puis à l’issue d’un délai d’un mois.
Le commandement est inscrit au registre numérique par le Commissaire de justice, évitant ainsi toutes procédures parallèles.
La saisie sur rémunération demeure cependant encadrée par le Code du travail et ne vise que les sommes dues à titre de rémunération, tout en continuant d’obéir à des fractions saisissables, afin de préserver le caractère alimentaire du salaire.
Du côté de l’employeur, tiers saisi, celui-ci retient la quotité saisissable et la reverse selon les modalités de la procédure.
Historique
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