Vente d’un bien en indivision : quelles règles s’appliquent ?
Publié le :
17/03/2026
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La vente d’un bien en indivision est une situation fréquente lors d’une succession, de la séparation d’un couple, ou d’une acquisition réalisée à plusieurs.
Ce régime juridique reste cependant souvent mal compris, notamment concernant le fait de savoir qui est en mesure de vendre, est-ce que l’accord de tous les indivisaires est nécessaire et quelles sont les solutions en cas de désaccord.
Pourtant, anticiper de tels sujets en connaissant les règles applicables à l’indivision immobilière permet d’éviter les blocages et de sécuriser juridiquement la transaction.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes (des indivisaires) sont propriétaires ensemble d’un même bien, sans division matérielle de leurs parts.
Chaque indivisaire détient une quote-part exprimée en pourcentage (par exemple : 50 %, 25 %, 25 %), mais aucun ne peut revendiquer une partie précise du bien.
L’indivision naît fréquemment :
- Lors de l’ouverture d’une succession ;
- Après un divorce ou une séparation ;
- À la suite d’un achat immobilier commun.
En droit français, le principe est clair : nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision (article 815 du Code civil), ce qui signifie que chaque indivisaire peut demander d’en sortir, notamment par la vente du bien.
La vente du bien indivis : l’accord des indivisaires est-il obligatoire ?
En matière de vente immobilière en indivision, le principe est celui de l’unanimité, qui suppose que tous les indivisaires doivent donner leur accord pour vendre le bien dans son intégralité.
Cette règle vise à protéger les droits de chaque propriétaire. La vente d’un bien indivis constitue en effet un acte de disposition, c’est-à-dire une décision qui engage définitivement le patrimoine.
Sans accord unanime, la signature de l’acte authentique de vente devant notaire ne peut intervenir.
Toutefois, depuis une réforme de 2009, une procédure permet de vendre un bien indivis à la majorité des deux tiers des droits indivis, et permet ainsi de débloquer certaines situations, notamment en cas de succession conflictuelle.
Concrètement :
- Les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits peuvent décider de vendre ;
- Ils doivent faire constater leur intention par un notaire ;
- Les autres indivisaires sont informés par acte extrajudiciaire ;
- En cas d’opposition, le tribunal judiciaire peut être saisi pour autoriser la vente.
Le juge vérifie alors que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires opposants.
Est-il possible de vendre sa seule part indivise ?
Un indivisaire peut décider de céder uniquement sa quote-part indivise, sans l’accord des autres, il s’agit alors d’une cession de droits indivis.
À cette possibilité s’ajoute la spécificité selon laquelle les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption, et sont alors prioritaires pour racheter la part mise en vente.
Un tel mécanisme vise à éviter l’entrée d’un tiers dans l’indivision sans concertation.
En pratique, la vente doit être notifiée aux autres indivisaires, qui disposent d’un délai d’un mois pour exercer leur droit de préemption.
Que faire en cas de désaccord persistant ?
Lorsqu’aucun accord n’est trouvé, la solution peut être judiciaire, et des indivisaires peuvent saisir le juge pour demander le partage judiciaire. Le tribunal peut alors :
- Ordonner la vente du bien aux enchères (licitation) ;
- Répartir le prix entre les indivisaires selon leurs droits.
Historique
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