Le PACS face à l’achat immobilier : indivision, séparation ou clause particulière
Publié le :
19/09/2025
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Lorsqu’un couple lié par un pacte civil de solidarité (PACS) envisage l’acquisition d’un bien immobilier, il doit déterminer le régime juridique applicable à cette opération. Si plusieurs solutions existent, chacune entraîne des conséquences pratiques et patrimoniales différentes.
PACS et achat immobilier : quel régime ?
- Le régime d’indivision
Les partenaires peuvent prévoir dans leur convention de PACS l’application du régime de l’indivision. Dans ce cas, les règles classiques de l’indivision s’appliquent.
Lorsque les deux partenaires figurent sur l’acte d’acquisition, ils deviennent propriétaires indivis du logement, dans les proportions indiquées dans l’acte. À défaut de précision, le bien est réputé indivis par moitié.
En pratique, cela signifie qu’en cas de séparation, chaque partenaire pourra revendiquer 50 % de la valeur du bien. En contrepartie, toute décision concernant le logement doit être prise conjointement. En cas de décès, le partenaire survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt, ce qui peut générer des conflits ou des blocages.
- Le régime de séparation de biens
À défaut de convention contraire, le PACS est soumis au régime légal de la séparation de biens. Chaque partenaire reste alors seul propriétaire des biens qu’il acquiert, même pendant la durée du PACS. Pour un achat immobilier réalisé en commun, chacun est propriétaire à hauteur de sa contribution financière, laquelle doit être mentionnée dans l’acte notarié.
En cas de rupture du PACS, il convient de liquider les droits de chacun en fonction des apports effectués. Le prix de vente du bien sera donc réparti proportionnellement aux contributions respectives.
Des mécanismes complémentaires pour sécuriser l’acquisition
Au-delà du choix du régime, les partenaires pacsés peuvent recourir à des clauses particulières ou à des montages juridiques afin de renforcer la protection du survivant et d’assurer la stabilité de leur projet immobilier.
- La clause de tontine
La clause de tontine, insérée directement dans l’acte d’achat, prévoit que le survivant est réputé propriétaire du bien depuis l’origine, tandis que le partenaire décédé est juridiquement considéré comme n’ayant jamais acquis de droits. Le logement n’entre donc pas dans la succession, ce qui exclut toute intervention des héritiers.
Fiscalement, le traitement est intéressant. En effet, les partenaires pacsés bénéficient d’une exonération des droits de succession.
- La société civile immobilière (SCI)
La création d’une SCI constitue une autre alternative. Le bien est acquis par la société, et chaque partenaire détient des parts sociales à proportion de ses apports. Ce mécanisme permet d’insérer dans les statuts des clauses spécifiques destinées à protéger le partenaire survivant.
Parmi celles-ci, la clause d’agrément permet d’éviter l’entrée des héritiers dans la société en donnant au survivant la possibilité de racheter leurs parts.
Il est également possible de mettre en place un démembrement croisé de propriété : chaque partenaire acquiert une partie du bien en usufruit et l’autre en nue-propriété. En cas de décès, le survivant récupère automatiquement la pleine propriété d’une partie et l’usufruit de l’autre, ce qui lui garantit la possibilité de continuer à occuper le logement.
Historique
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